Michal Fekete je majiteľom úspešného architektonického štúdia a náš dlhoročný klient. Nedávno sa mu v spolupráci s nami podarilo získať nadštandardne výhodný úver, a to aj napriek pandémii. Aké sú jeho skúsenosti s Phinance Slovensko? Čo považuje za najdôležitejšie v súvislosti s finančnými službami?

Kúpu domu sme začali zvažovať, pretože sme sa plánovali rozširovať v rámci rodiny. V jeden víkend som na Facebooku videl nový developperský projekt v Bernolákove s peknými vizualizáciami, čo ma ako majiteľa architektonického a interiérového štúdia ihneď zaujalo. Ponuku zverejnili v piatok, takže keď som im v pondelok volal, dozvedel som sa, že som záujem prejavil ako úplne prvý. V ponuke vtedy mali 46 domov. Nehnuteľnost mi vyhovovala dispozične aj cenovo, a navyše sa nachádzala v dobrej lokalite, tak som si dohodol nezáväzné stretnutie s developerom, na ktorom som sa dozvedel viac. Zaujímavé bolo, že to bol prvý a jediný dom, ktorý sme videli, no nebolo čo riešiť. Išli sme do toho.

Následne som kontaktoval vás.

Čo vám prvé vzkrslo v hlave, keď ste rozmýšľali nad financovaním nového domu? Aký bol váš plán úplne na začiatku?

V tom čase sme mali byt. Úplne prvá idea bola nechať si ho čo najdlhšie. Keďže sa nachádzal v jednej z najrýchlejšie rastúcich lokalít v Bratislave, jeho hodnota stále prirodzene rastie. Kúpu domu sme teda chceli financovať hypotékou. Môj záložný plán bol predaj bytu a následné zafinancovanie domu. Úprimne som mal veľký rešpekt pred ďaľšou hypotékou a obával som sa, či niečo také bude vôbec možné. Vedel som, že po kúpe domu bude treba investovať ešte veľa peňazí do zariadenia, takže som potreboval získať čo najvyšší možný úver. V najlepšom prípade som chcel pomocou hypotéky financovať kúpu celého domu, a navyše aj zariadenie, čo nie je úplne bežná prax.

Vraveli ste, že ste mali pred možnosťou hypotéky rešpekt. Aké boli vaše očakávania? Ako ste si mysleli, že to celé dopadne?

Zle! (smiech)… Naozaj som nemal vysoké očakávania, aj keď som veril vo vaše schopnosti. To, čo ma upokojovalo, bolo vedomie, že vždy môžem predať náš byt, hoci bolo ešte treba splatiť malú časť hypotéky. Treba povedať, že ten relatívne malý byt mal paradoxne podľa znaleckého posudku takmer rovnakú hodnotu, ako dom, ktorý sme plánovali kúpiť. Prinajhoršom by sme teda vymenili byt za dom.

My sme sa už v tom čase stretávali a pripravovali, kalkulovali sme, ako získať čo najvýhodnejší úver. Najlepšou alternatívou bolo ísť cestou dokladovania príjmu z obratov vašich firiem. Nezáväzne sme sa stretli v banke, v ktorej nám potvrdili, že vám úver v danej výške bez problémov schvália. Za daných podmienok by vám banka schválila ešte podstatne vyšší úver. Treba však povedať, že to bolo tesne pred vypuknutím pandémie. Čo ste si pomysleli, keď začala koronakríza?

My sme si vtedy, myslím, hneď volali. Upozornili ste ma, že podstatné je, koľko percent z obratu mi banka uzná. Ukázalo sa, že aj napriek korone by to nemal byť problém.

Vráťme sa ešte k vášmu bytu. Keď ste zistili, že vám úver schvália, rozhodli ste sa, že si byt necháte, nakoľko rastie na hodnote a môžete ťažiť z prenájmu. Ako vnímate toto rozhodnutie?

Výborne. Od februára tam máme nájomcov, ktorí sú s bývaním veľmi spokojní. Z peňazí z nájmu splácame zvyšok hypotéky na byt, keďže tú sme sa rozhodli si ponechať kvôli štátnemu príspevku pre mladých. Ponechať si byt, aj vďaka vašej rade, vnímam ako výborné rozhodnutie. Život je nepredvídateľný, a byt je v tomto prípade pre mňa istotou a akousi mentálnou poistkou.

Som rád, že ste v tomto smere spokojní. Prejdime ale ďalej. Ako sme už spomínali, v marci nás prekvapil koronavírus. V tom čase sme sa niekoľkokrát stretli, konzultovali sme spolu ďaľší postup, čo je pre nás podstatné a na čo si treba dať pozor, napríklad pri daňovom priznaní a podobne. Vybrali sme sa spolu do banky a nečakalo nás najpríjemnejšie prekvapenie.

Dodnes, keď si na to spomeniem, oblieva ma studený pot.. (smiech).

Aj napriek tomu, že sme mali všetko dôkladne pripravené, mi v banke oznámili, že naša žiadosť o úver je ohrozená a je pravdepodobné, že nám hypotéku neschvália.

V tom čase sa situácia zhoršovala a podmienky bánk sa už diametrálne líšili od tých, s ktorými sme pracovali pred koronou a začiatkom pandémie.

Bola to naozaj situácia, ktorú prináša len život. Človek sa môže rok pripravovať na to, aby bolo všetko v poriadku, a zrazu vás niečo nečakane šokuje. Napokon všetko dopadlo dobre, najmä kvôli súhre všetkých strán.

Treba dodať, že v tomto prípade hrala súhra dôležitú úlohu, pretože nie je bankár ako bankár, dokonca ani v rámci tej istej banky. Preto sa snažíme pracovať s tými najlepšími bankármi v rámci regiónu. Keď nastanú takéto problémy, sú kompetentní a schopní ich vyriešiť. Táto konkrétna bankárka disponovala kompetenciami riaditeľa, takže išlo naozaj o fundovaného človeka.

Vlastníte veľmi úspešnú architektonickú spoločnosť, ktorá sa zaoberá aj interiérovým dizajnom. Dá sa z vášho pohľadu porovnať príprava na hypotekárny proces s prípravou na architektonický či dizajnérsky projekt?

Určite áno – najmä z časového pohľadu. Interiérový dizajn je súbor veľkého množstva detailov, dodávateľov, termínov a množsva ďaľších aspektov. Je teda logické, že ak sa na akýkoľvek projekt alebo realizáciu interiéru klient alebo samotné štúdio nepripravuje dlhodobo a dôkladne, tak to vo finále môže byť problém a niečo môže zlyhať.

Takisto je to s hypotékou. Začali sme ju riešiť dostatočne včas, kalkulovali sme, porovnávali a zvažovali najlepšie alternatívy, aby sme boli pripravení, keď to príde. Toto sú rozhodnutia na celý život – nekupujete predsa žiadnu drobnosť. Osobne som k tomu pristupoval veľmi zodpovedne, a rovnako som to vnímal z vašej strany. To, že sme boli dostatočne pripravení, nám vo finále prinieslo úspech.

Takže áno, tá paralela s interiérmi určite existuje, najmä čo sa týka času a prípravy. Vieme, že keď plánujeme o rok či dva vziať hypotéku, banku budú spätne zaujímať predchádzajúce zdaňovacie obdobia. Toto považujem za veľmi dôležité.

Ak sa dokážete spätne rozpamätať na obdobie, keď sme spolu riešili hypotéku, zídu vám na um nejaké iné benefity, ktoré vyplývali zo spolupráce s nami? Boli sme vám nápomocní aj v nejakých iných, súvisiacich záležitostiach?

Určite áno. Pre mňa ako pre klienta – a myslím, že nehovorím len za seba – je dôležitý pocit, že celý hypotekárny proces niekto drží pevne v rukách. Nie som odborník na hypotéky, som architekt. Nemyslím si, že by bolo správne začať študovať hypotekárny proces, náležitosti s katastrom, mať pod kontrolou termíny a všetko, čo s hypotékou súvisí, na vlastnú päsť.

Pri vás som vedel, že máte všetko pod kontrolou. Viete, čo kedy treba zariadiť. Všetko, na čom sme sa spolu dohodli, platilo, takže výborná služba!

Ako architekt tiež pracujem s ľuďmi a uvedomujem si, že najmä v dnešnej dobe nie je jednoduché uspokojiť náročných klientov. Každá služba musí so sebou prinášať nejakú pridanú hodnotu, ideálne aj oproti konkurencii. Predsalen je to služba, za ktorú si klient platí. Teda u nás si za ňu platí…

U nás veru nie. (smiech)

Vidíte, a napriek tomu je z vašich služieb cítiť pridaná hodnota. Aby som však bol objektívny, neviem to úplne porovnať s inou spoločnosťou zaoberajúcou sa financiami, pretože nemám takýto druh skúseností. Osobne som však s vašimi službami veľmi spokojný.

Tak to sme veľmi radi. My sme jedna z mála, ak nie jediná služba, za ktorú zo zákona o finančnom sprostredkovaní a podľa regulácií NBS klienti nesmú platiť. Sme teda financovaní iba samotnou bankou a našou úlohou je odlíšiť sa od konkurencie práve odbornosťou a pridanou hodnotou. Ako ste vraveli, klienti potrebujú mať pocit, že niekto skúsený má celý proces a všetky náležitosti pevne vo svojich rukách.

Ako laik môžem povedať, že za podobnú službu by som bol ochotný kľudne zaplatiť, rovnako ako som zvyknutý zaplatiť automechanikovi za opravu auta.

Ak sa teda môžem na záver spýtať, splnili naše služby vaše očakávania natoľko, že pri riešení nasledujúcich finančných záležitostí sa obrátite na nás?

Jednoznačne áno! Myslím že to potvrdzujú všetky naše doterajšie spolupráce – riešime sporenie pre dcéru, životnú poistku, investujeme a podobne. Ja som do istej miery možno stará škola – keď som s niekoho službou spokojný, nemám ho dôvod, obrazne povedané, kvôli piatim eurám meniť. Či už je to nejaká firma, služba alebo dodávateľ, na prvom mieste je u mňa osobná skúsenosť a kvalita.

To je veľmi dobrá myšlienka. Dúfame, že si ako spoločnosť tento štandard zachováme, a budeme ho v budúcnosti schopní neustále prekonávať. Ďakujeme za rozhovor a želám všetko dobré.

Aj ja ďakujem!

Do 1. januára 2018 na Slovensku fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3%. Od roku 2018 už príspevok v takejto forme neexistuje. Nahradil ho daňový bonus na zaplatené úroky. Čo to pre žiadateľov o hypotekárny úver znamená v praxi? Kto má na daňový bonus nárok?

Ministerstvo financií Slovenskej republiky zaviedlo namiesto štátneho príspevku pre mladých takzvaný daňový bonus na zaplatené úroky. Ide o odpočítateľnú položku v daňovom priznaní. Touto zmenou sa v prvom rade presunula administratívna záťaž na klienta, respektíve žiadateľa. Do roku 2018 mala štátny príspevok pre mladých na starosti banka. Zastrešovala celý proces, od preverenia toho, či na príspevok vôbec máte nárok, až po samotné pripisovanie na váš účet. Po novom musí byť iniciatívny klient. V opačnom prípade môže dôjsť k tomu, že napriek vzniknutému nároku na daňový bonus si ho klient z rôznych dôvodov neuplatní.

Poďme sa ale pozrieť na to, kto má na daňový bonus nárok, aké zvýhodnenie ponúka a na čo si treba dať pozor, pokiaľ sa oň rozhodnete požiadať.

Aké sú podmienky na získanie daňového bonusu?

Tak ako tomu bolo aj pred rokom 2018, najzásadnejšou podmienkou je práve vek žiadateľa.

Na bonus má nárok iba osoba staršia ako 18 rokov a zároveň nesmie presiahnuť vek 35 rokov. To isté platí aj pre spolužiadateľa. Prihliada sa pritom na dátum podania žiadosti o úver – pokiaľ mal klient v deň žiadosti 34 rokov, ale kým sa hypotéka schválila, dosiahol vek 35 rokov, nárok na získanie daňového bonusu stále platí.

Ďalšou podmienkou je parameter maximálnej výšky príjmu. Na daňový bonus máte nárok iba za predpokladu, že váš mesačný príjem v kalendárny rok predchádzajúci roku, v ktorom bola podpísaná žiadosť o úver nepresahuje 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy na Slovensku toho roku. Pre zjednodušenie uvedieme príklad:

Klient požiadal o hypotéku v roku 2020. Nárok na daňový bonus mu vzniká iba v prípade, že jeho priemerná hrubá mesačná mzda v roku 2019 nepresahovala 1,3 násobok priemernej mzdy. Mesačne tak v roku 2019 mohol zarobiť maximálne 1 419,60 eur.

Pokiaľ by o úver požiadal so spoludlžníkom, ich priemerný hrubý mesačný príjem v roku 2019 musel byť dokopy nižší, ako 2839,20 eur.

Ako vyzerá daňový bonus za zaplatené úroky?

Pokiaľ klient spĺňa všetky podmienky, môže si uplatniť zvýhodnenie. To má formu daňového bonusu, o sumu bonusu bude teda klientovi znížená priamo daň.

Z daňového priznania si klient môže odpočítať:

• Maximálne 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku (bonus sa vzťahuje iba na úroky, nie na splátky úveru)
• Najviac 400 eur ročne
• Najviac zo sumy 50 000 eur (ak je suma úveru vyššia, bonus sa vzťahuje len na úroky za úver v hodnote 50 000 eur)

Daňový bonus sa môže uplatniť 5 bezprostredne po sebe nasledujúcich rokoch, od kedy sa úver začal úročiť. Ak si klient nevezme úver presne prvého januára, vzniká mu nárok na pomernú časť daňového bonusu.

Ak o úver nežiadate sami, ale so spoludlžníkom, na daňový bonus má nárok iba hlavný dlžník. Podmienky na uplatnenie daňového bonusu však musia spĺňať obaja dlžníci, a to aj napriek tomu, že spoludlžník na bonus nemá nárok. Treba ešte spomenúť, že daňový bonus sa nevzťahuje na refinančné, ani na bezúčelové úvery.

Nárok na daňový bonus si môžete uplatniť raz ročne, a to po uplynutí zdaňovacieho obdobia. Ak teda podmienky spĺňate, v dostatočnom predstihu požiadajte banku o potvrdenie o zaplatených úrokoch. Zákonná lehota na vydanie tohto potvrdenia je 30 kalendárnych dní od podania žiadosti.

V nasledujúcej tabuľke je prehľad bánk, spôsoby, ako je banku o potvrdenie treba požiadať a lehoty, dokedy vám banka potvrdenie doručí.

Zdroj: Podnikajte.sk

Ak máte nárok na daňový bonus, odporúčame vám ho využiť. Po novom už sa o to budete musieť postarať vy sami – za ušetrené peniaze to však stojí.

Možnosť odkladu splátok bez negatívneho záznamu v úverovom registri schválila vláda ešte počas prvej vlny pandémie. Využilo ju viac ako 130 tisíc domácností. Od januára však prichádzajú zmeny. Zákon Lex korona, ktorý ako reakciu na pandémiu COVID-19 schválila vláda Igora Matoviča, sa od januára mení. Klientov, ktorí sa v tomto roku rozhodnú požiadať o odklad splátok, už banky, či nebankové subjekty môžu považovať za „neschopných splácať záväzky“. Neznamená to však, že sa stávajú neplatičmi, no môže sa znížiť ich bonita. Istota, že odklad splátok nebude mať žiaden dopad na budúce posudzovanie klientov tak zostáva luxusom minulého roka.

Ako na to môže klient doplatiť?

Klient s nižšou bonitou je pre banku rizikovejším. Vyplýva z toho niekoľko nevýhod, ktoré môžu z finančného hľadiska poriadne znepríjemňovať život. Tak napríklad, ak sa rozhodnete refinancovať hypotéku, banka môže váš príjem kontrolovať oveľa dlhšie, aby bola presvedčená o jeho stabilite. To môže byť obzvlášť nepríjemné najmä teraz, keď sa banky doslova pretekajú v nízkych úrokových sadzbách a mnoho ľudí refinancuje. Môže to znamenať, že sa k výhodnejšej hypotéke nasledujúcich 12 mesiacov jednoducho nedostanete. To isté tiež platí, ak si budete chcieť vziať nový úver. Tak skoro ho pravdepodobne nezískate. Rizikoví klienti sa tiež nemusia dosať k výhodným úrokovým sadzbám. Môže sa tak ľahko stať, že na novom úvere, alebo pri refixácii úroku už existujúceho, stúpnu úrokové sadzby, a vy tak v konečnom dôsledku za hypotéku zaplatíte oveľa viac.

Nie je banka ako banka.

Nejasnosti spôsobené zmenou pravidiel už Národná banka objasnila. “Od januára do konca marca banky môžu, ale nemusia klientov, ktorí požiadali o odklad splátok, evidovať negatívne v úverovom registri, ale po apríli už musia,”  hovorca NBS Peter Majer pre INDEX SME. Vyplýva to z rozhodnutí Európskeho orgánu pre bankovníctvo (EBA), ktorý ešte na jeseň minulého roku našim bankám ukončil výnimku o posudzovaní odkladu splátok. Jednoducho povedané, banky sa na čele s NBS pripravovali, že budú musieť odklady splátok posudzovať rovnako ako pred pandémiou. Toto nariadenie však EBA v decembri zrušila. Klienti tak môžu o „výhodnejší“ odklad splátok požiadať do 31. marca 2021. Platí však, že od januára do konca marca ide len o to, ako sa jednotlivé banky rozhodli. Zatiaľ čo Slovenská sporiteľňa od januára klientov žiadajúcich o odklad splátok eviduje v úverovom registri,  v prípade ČSOB či VÚB to bude až o niekoľko mesiacov.

Odložiť, či nie?

Národná banka Slovenska pripomína, že o odklad by sme mali požiadať len v naozaj nevyhnutnom prípade. Na druhej strane je však odloženie splátok v porovnaní so skutočnou neschopnosťou splácať úver naozaj zanedbateľným problémom. O takýto „výhodnejší“ odklad splátok môžete požiadať len raz, a to maximálne na 9 mesiacov, ako pri hypotékach, tak aj pri ostatných úveroch. Je tiež dôležité spomenúť, že ak požiadate o odklad na menej ako 9 mesiacov, predĺžiť sa vám ho už nepodarí. Naopak to však funguje – svoj úver môžete začať splácať kedykoľvek. Aj napriek tomu, že odklad splátok bez negatívneho zápisu v úverovom registri je v niektorých bankách stále možný, odporúčame toto rozhodnutie svedomito zvážiť, najmä ak v blízkej budúcnosti plánujete refinancovať, či žiadať o nový úver. Môže sa totiž ľahko stať, že vám banka jednoducho nevyhovie.

Rozmýšľate nad hypotékou, alebo už aktuálne jednu splácate? Mali by ste spozornieť! Menšie banky sa totiž pretekajú, kto ponúkne klientom menší úrok. Prima Banka si pre svojich klientov pripravila predčasný vianočný darček – hypotéku s nezvyčajne nízkym úrokom. Štyri desatiny percenta pri fixácii na 40 mesiacov znie dobre, nie?

Netrhá rekordy

Treba povedať, že Prima Banka nie je zďaleka jedinou, ktorej úroky sa blížia k bodu mrazu. Trend nízkych úrokových sadzieb začala ešte v septembri UniCredit Bank. Znížila úrok na úroveň 0,39% pri fixácii na 3 roky, čo je zároveň najnižšia úroková sadzba v histórii banky. Na ňu reagovala spomínaná Prima Banka úrokom 0,4% pri nezvyčajnej fixácii na 40 mesiacov. No a najďalej zašla Fio Banka, ktorá konkurenciu predbehla o 0,01%. Momentálne tak ponúka najnižší úrok na Slovensku – 0,38% pri fixácii na jeden rok. Čas pozrieť sa do svojej úverovej zmluvy.

Ale za akú cenu?

Nízke úroky trojice bánk sa síce takmer nelíšia, čo sa ale líši je všetko naokolo. Banky majú od charity ďaleko – naozaj nič nerobia len tak, zadarmo. Ono totiž 0,38% môže na papieri vyzerať skvelo, podstatné však je, koľko naozaj zaplatíte. Po posúdení všetkých faktorov získate najvýhodnejší úver práve v Prima Banke. Tu ale niečo nesedí!

Úroková miera nie je jediným parametrom, ktorý ovplyvňuje cenu úveru. Oveľa relevantnejším ukazovateľom je takzvaná ročná percentuálna miera nákladov. RPMN zohľadňuje všetky poplatky súvisiace s úverom, a práve poplatky a podmienky poskytnutia hypotéky so sľubovaným úrokom sú kľúčové.

UniCredit Bank vám teda skutočne mohla ponúknuť úrok vo výške 0,39%, ale iba za podmienky, že sa poistíte pre prípad neschopnosti splácania úveru, ktoré vám výrazne navýšia náklady na úver a každý mesiac si musíte na svoj účet v UniCredit Bank poukázať minimálne 1,5 násobok mesačnej splátky vášho úveru. Všimnite si tiež využitie minulého času – banka už stihla minimálny úrok navýšiť o desatinu percenta, čo je ale stále relatívne nízka hodnota.

Bez poistky sa tak z výhodných 0,49% stáva 0,79%. 

Prima Banka získanie úveru nepodmieňuje poistením schopnosti splácania. Pri veľmi nízkej úrokovej miere je jej ponuka naozaj lákavá, či už chcete novú hypotéku, alebo refinancovať existujúcu.

Kto má úrok cez 1% nech zdvihne ruku:)