Plánujete si vziať hypotéku? Musíte počítať s tým, že úver kompletne nepokryje cenu nehnuteľnosti. Ukazovateľ LTV (Loan to Value), teda pomer výšky hypotekárneho úveru k hodnote nehnuteľnosti, sa v súčasnosti na Slovensku vyšplhá aj na 90%, a to znamená, že 10%, respektíve 20% z ceny nehnuteľnosti musíte zaplatiť sami, či už z vlastných zdrojov, pomocou spotrebného úveru alebo dozaložením ďalšej nehnuteľnosti.

100% je už minulosťou.
Od 1. júla 2018 NBS nepovoľuje poskytovanie úverov nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100 % nehnuteľnosti), a od 1.7.2019 môžu banky poskytnúť len 20 % úverov v rozmedzí medzi 80 % a 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Preto si banky vyberajú komu 90% financovanie poskytnú. Väčšinou sú to buď veľmi dobrí dlhodobí klienti banky alebo akviziční klienti, teda klienti, ktorí sú pre banku noví a začnú využívať viacero bankových produktov okrem hypotéky.

A čo bude ďalej?

Čo sa bude diať v budúcnosti môžme len predpokladať. Vývoj v poskytovaní hypoték s 90% financovaním bude závisieť primárne od tempa zadlžovania obyvateľov na Slovensku. V prípade, že NBS sa bude zdať tempo príliš vyoké, môže NBS opäť pristupiť k obmedzeniam na hypotekárnych úveroch. A to napríklad aj úplnym zrušením poskytovania 90% financovania.

Koľko stojí 90-percentná hypotéka?

Aj keď 90-percentná hypotéka môže vyzerať lákavo a pre niekoho môže vzhľadom na jeho situáciu predstavovať jedinú možnosť financovania nehnuteľnosti, banky v tomto prípade pracujú s vyššími úrokovými sadzbami ako s rizikovou prirážkou.

Pre porovnanie, pri trojročnej fixácii dostanete vo VÚB úrok od 0,89% p.a. na financovanie do 80% z ceny nehnuteľnosti, do 90% z ceny nehnuteľnosti je minimálny úrok už od 1,04% p.a. Momentálne teda ponúka najnižšiu úrokovú sadzbu spomedzi všetkých konkurenčných 90-percentných hypotekárnych úverov.

Tatrabanka je rovnako relatívne ústretová. Pri rovnakých podmienkach dostanete najmenej 0,85% p.a. za 80 percentnú hypotéku, a na individuálne posúdenie, pri 90-percentnej hypotéke môžete dostať úrok od 1,28% p.a. Treba však spomenúť, že určovanie úrokovej sadzby je v Tatra banke pomerne dosť individuálne a záleží od viacero aspektov bonity klienta.

V mBank je už rozdiel úrokových sadzieb citeľnejší, a to 0,69 % a 1,35% p.a. S ešte väčším rozdielom sa stretneme v UniCredit Bank, a to 0,59% p.a. a 1,59% p.a. pri trojročnej fixácii.

Pri ostatných bankách, ak vôbec poskytujú 90% financovanie, je úroková sadzba ešte vyššia.

Niekedy stačí dofinancovať.

Ak vám chýbajú vlastné prostriedky alebo si potrebujete nechať niečo do rezervy, a 80 respektíve 90-percentné financovanie pre vás nebude postačujúce, môžete zvážiť dofinancovanie spotrebným úverom. Ide o celkom bežné riešenie. Banky na spotrebné úvery v súčasnosti ponúkajú priaznivé úrokové sadzby, ktoré sa pohybujú od 2,9 % so splatnosťou maximálne 8 rokov.
Možnosťou je aj využitie ponúk od stavebných sporiteľní, ktoré majú úverové produkty na dofinancovanie hypoúverov z komerčných bánk. Nevýhodou je, že preplatenosť takéhoto úveru je oveľa väčšia ako pri spotrebnom úvere z banky. Na druhej strane môže byť výhoda pre niektorých klientov možnosť väčšej doby splatnosti až na dobu 30 rokov. To znamená, že splátka bude nižšia ako pri bankovom spotrebnom úvere. V niektorých prípadoch to môže byť dokonca jediná možnosť, ak klientovi nevychádza NBS parameter v rámci príjmovej rezervy.

Ide tak o spôsoby, ktorým môžete „vykompenzovať“ či už 10 alebo 20 percent z ceny nehnuteľnosti.

Nie ste na to sami.

Keď príde reč na osobné financie, hypotéky sú tou najkomplexnejšou a najzložitejšou oblasťou. Každá banka má svoje vlastné hodnotenie bonity klientov, svoje vlastné podmienky pre zakladanie nehnuteľnosti, vlastnú politiku úrokových sadzieb a veľa ďalších iných aspektov. Keď k tomu prirátame kvantitu bánk, teda veľkú konkurenciu, tak si môžete byť istí, že banky sa o klienta neustále bijú a teda dané podmienky vyhodnocovania klienta sa pomerne dynamicky menia. Pre bežného klienta, ktorý sa stará o svoje každodenné starosti je nemožné, aby vedel, ktorá banka je pre neho v danom momente najvhodnejšia. Ďalším faktorom je čas, ktorý reálne klient potrebuje investovať do získavania informácií o aktuálnych podmienkach hypoték a koľko času ho stojí celý hypotekárny proces.

Práve preto je dnes kľúčové mať skúseného hypošpecialistu-profesionála, ktorý sa dennodenne pohybuje vo svete bánk a úverov. Hypotéka je záväzkom na veľkú časť života človeka. Ak uvažujete nad kúpou, či výstavbou nehnuteľnosti, alebo vaša aktuálna hypotéka nespĺňa vaše predstavy, pár profesionálov hypošpecialistov poznáme.

Chcete vlastné bývanie, no nemáte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť? Zariaďte si hypotéku v predstihu a bývajte akonáhle si vyberiete váš budúci domov.

Počuli ste už o možnosti mať schválenú hypotéku skôr ako si nájdete nehnuteľnosť?

Na trhu s hypotekárnymi úvermi sa nachádza množstvo produktov s rozdielnymi špecifikáciami, ktoré majú za úlohu vyhovieť požiadavkám širokého spektra klientov. Výber správnej hypotéky, ktorá bude najlepšie zodpovedať vašim požiadavkám je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie. Predsa len, bude vašim záväzkom na desiatky rokov. Jednou z možností je aj hypotekárny úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Za normálnych okolností môže byť proces kúpy nehnuteľnosti dlhým a vskutku nepríjemným procesom. Výber vášho budúceho domova je pritom len začiatkom cesty, na konci ktorej vám bude vybraná nehnuteľnosť patriť. Medzitým bude treba vybaviť hypotéku, čo je spojené s množstvom formalít a predkladaním dokumentov k účelu úveru, či dokladovanie vášho príjmu. Aby toho nebolo málo, na záver vás čaká kataster, teda ešte viac dokumentov a v neposlednom rade správny poplatok 66 eur. Dá sa to však aj inak.

Je hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť pre vás?

Ak viete, že chcete vlastné bývanie, ale nie ste rozhodnutí pre konkrétny byt či dom, máte možnosť vybaviť si hypotéku v predstihu. Na výber konkrétnej nehnuteľnosti máte pritom až 6 mesiacov od schválenia úveru, počas ktorých máte istotu, že banka vám úver poskytne v plnej sume pri nezmenenej úrokovej sadzbe, a to aj v prípade, že váš príjem klesne.

V praxi to znamená, že banka vám na základe vášho momentálneho príjmu schváli hypotéku ešte pred tým, ako sa rozhodnete nehnuteľnosť kúpiť. Týmto spôsobom vám zaručí, že akonáhle sa rozhodnete pre konkrétne bývanie, financovanie máte vyriešené.

Výrazne sa tak urýchli celý proces nadobudnutia nehnuteľnosti. Okrem toho budete mať dostatok času zorientovať sa v trhu s nehnuteľnosťami aj vo vlastnej finančnej situácii – uvidíte, či cena bývania zodpovedá vašim možnostiam alebo treba hľadať ďalej. Táto možnosť je teda vhodným riešením aj pre mladých ľudí plánujúcich osamostatniť sa.

Aké ďalšie výhody získate?

Okrem istoty maximálnej výšky úveru a nezmenenej úrokovej sadzby za vás vybavíme kataster, a tak vás odľahčíme od množstva papierov a hodín strávených vybavovaním.
Navyše budete oslobodení od správneho poplatku vo výške 66€ – banka ho zaplatí za vás.

Nemusíte teda nič viac riešiť. Hypotekárny úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť je teda vhodným riešením ak nechcete strácať čas a chcete bývať, čo najskôr. Poskytne vám taktiež istotu a dostatok času na rozhodovanie.

V prípade že potrebujete poradiť s výberom, či vybavovaním hypotéky, neváhajte nás kontaktovať . Bude Vám pridelený osobný hypošpecialista.

Legislatíva v súvislosti s koronavírusom umožňuje odklad splátok fyzickým osobám aj podnikateľom. Zákon Lex korona sa týka aj nebankoviek a leasingových spoločností. Pre koho je táto možnosť primárne určená? Aké sú kritéria na odklad splátok vašich úverov?

Spotrebné úvery a hypotéky

Občania majú v súvislosti s koronavírusom podľa platnej legislatívy právo na odklad splátok úveru o najviac 9 mesiacov v prípade, že sa jedná o úver poskytovaný bankou. Zákon Lex korona tiež zahŕňa úvery poskytované nebankovými subjektami.
Nebankovky a leasingové spoločnosti sú povinné poskytnúť žiadateľovi odklad splátok o 3 mesiace s následnou možnosťou predĺženia o ďalšie 3 mesiace.

Fyzické osoby nie sú povinné dokladovať príjem ani predkladať vyhlásenie o finančnej situácií klienta. Z toho vyplýva, že o odklad môže požiadať ktokoľvek, bez ohľadu na životnú situáciu, v ktorej sa nachádza.

Zákon o odklade splátok úveru sa vzťahuje aj na leasing, pokiaľ je Vaša leasingová zmluva označená ako zmluva o spotrebiteľskom úvere.

V prípade hypotekárnych úverov je tiež možné bezplatne požiadať o úplný odklad splátok. Ak sa rozhodnete odložiť splácanie, podľa zákona Lex korona to nebude mať vplyv na vašu bonitu, teda nebudete mať negatívny záznam v úverovom registri.

Je dôležité poznamenať, že o odklad splátok bude možné požiadať iba jeden krát, je preto na zvážení každého klienta, kedy, a či vôbec sa tak rozhodne vykonať.

Ako možno požiadať o odklad?

Podnikateľské úvery

Živnostníci, rovnako ako malé a stredné podniky majú zo zákona právo požiadať o odklad splátok úveru o maximálne 9 mesiacov. Jedná sa o podniky, ktoré majú do 250 zamestnancov, ročný obrat do 50 mil. € alebo ich celková ročná súvaha nepresiahne 43 mil. €.

Nemusí sa pritom jednať len o úver poskytnutý bankou – o odklad splátok možno požiadať aj iného poskytovateľa úveru, napríklad nebankovku či leasingovú spoločnosť. V takomto prípade je však doba odkladu znížená na maximálne 3 mesiace s možnosťou rozšírenia o ďalšie 3 mesiace, čiže spolu na 6 mesiacov, rovnako ako pri úveroch poskytovaných fyzickým osobám.

Právo na odklad majú tí podnikatelia, ktorí sa v dôsledku pandémie COVID-19 dostali do omeškania so splácaním úveru, alebo im takéto omeškanie reálne hrozí. Dlžník však nesmie byť v omeškaní so splácaním dotknutého úveru dlhšie ako 30 kalendárnych dní pred podaním žiadosti o odklad a tiež nesmie byť v omeškaní so splácaním iného úveru od toho istého veriteľa vo výške dlžnej sumy 100€ a viac k 29. februáru 2020.

Je odklad výhodný?

Aj keď odklad splátok môže vyzerať lákavo v každej situácií, v ideálnom prípade by mal byť až poslednou možnosťou.
Výhodný môže byť vtedy, ak žiadate o odklad splátok preventívne z dôvodu vytvorenia väčšej rezervy. Ak by ste vyplatili mimoriadnu splátku z ušetrených peňazí za daných 9 mesiacov, vtedy je preplatenie úveru zanedbateľné.

Ďalší rozumný dôvod môže byť v prípade, ak chcete odložiť splátky na lacnom úvere a dávať mimoriadne splátky do drahších úverov.

Pri odklade splátok však existujú určité úskalia, ktoré si treba uvedomiť

1. Posudzovanie odkladu splátok z pohľadu interných ratingov bánk je nejasné – môže klienta do budúcna poškodiť na obdobie minimálne 5 rokov, počas ktorých bude odklad v úverovom registri (v danej banke aj na dlhšie)

2 .Klient sa vzdáva možnosti refinancu úveru a konsolidácie úveru s ďalšími úvermi bez dokladovania príjmu po dobu odkladu a ďalších minimálne 12 mesiacov kedy bude platiť plnú splátku úveru – zvážiť hlavne pri SZČO, podnikateľoch a špecifických príjmoch
3. Aj pri zamestnancoch, ktorí sa straty príjmu neboja je riziko, že nebudú vedieť využiť všetky benefity čistého refinancu (napr. v Prima banka má momentálne benefit preplatenia poplatku za vyplatenie druhého úveru iba klient, ktorý sa schvaľuje „automatom“)

4. Psychológia klienta – akonáhle si od platenia odvykne platiť, môže minúť peniaze na zbytočnú spotrebu a celý odklad sa mu z dlhodobého pohľadu veľmi predraží

Ako teda môžete vnímať možnosť odkladu splátok?

Zákon upravujúci odklad splátok počas pandémie koronavírusu má za úlohu chrániť tých, ktorí nie sú schopní splácať svoje úvery a hrozí im pokles životnej úrovne alebo neschopnosť podnikať.
Existujú alternatívne riešenia, ako napríklad individuálna dohoda s bankou na znížení úrokovej sadzby, predĺženie splatnosti úveru alebo refinancovanie, ktoré vám môžu zabezpečiť výhodnejšie podmienky splácania.
Pokiaľ aj napriek tomu zvažujete, aké kroky podniknúť, a či je odklad splátok tým správnym riešením pre Vás, naši špecialisti vám radi poradia.

Banky pokračujú v trende zvyšovania úrokových sadzieb. Reagujú tak na situáciu spôsobenú koronakrízou, ale taktiež na aktuálne zmeny na medzibankovom trhu. Je správny čas vziať si hypotéku, či refinancovať tú existujúcu?

Prvou bankou, ktorá zvýšila svoje úrokové sadzby na bývanie bola UniCredit Bank. Nasledovala ju ČSOB, ktorá zvýšila svoju úrokovú sadzbu pri hypotékach s desaťročnou fixáciou z 1,09 na 1,29 % p.a. Vo štvrtok sa k nim pripojila aj VÚB banka, ktorá má na hypotekárnom trhu takmer 22% podiel.

Prečo banky zdražujú úvery?

Dôvodov na zvyšovanie úrokových sadzieb môže byť viacero. Prvým je zdraženie zdrojov na medzibankovom trhu, takže banka získava peniaze drahšie ako pred vypuknutím krízy

Súčasná situácia spojená s koronakrízou má taktiež na svedomí menší dopyt po hypotekárnych úveroch. Dôvody sú jednoduché. Obmedzenie pohybu zabraňuje klientom chodiť na obhliadky nehnuteľností. Zároveň ľudia neradi robia v rizikovom období dlhodobé finančne náročné rozhodnutia. Alebo niektorí ľudia môžu tiež čakať na pokles cien nehnuteľností.

Čo môžeme očakávať?

Vývoj koronakrízy a hospodárskej recesie sa nedá predpovedať. To si uvedomujú aj banky, ktoré pri určovaní úrokových sadzieb prihliadajú na všetky možné scenáre vývoja. Môžeme preto očakávať že zvyšovaním úrokových sadzieb budú banky kompenzovať riziko z nejasného vývoja situácie. Je pravdepodobné, že dopyt po hypotékach bude aj naďalej klesať.

„Nepredpokladáme, že trhová situácia umožní ďalšie znižovanie sadzieb, podobne riziková prirážka bude skôr rásť,“ uviedla hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. Presný vývoj je však podľa nej ťažké predpovedať.

Ak zvažujete výber hypotéky, netreba váhať.

Prihliadnuc na momentálnu situáciu je zrejmé, že banky budú aj naďalej nasledovať trend zvyšovania úrokových sadzieb, v dôsledku čoho zaplatíte za Váš úver podstatne viac. Nie je preto dôvod čakať.

Je taktiež dobré zvážiť refinancovanie už existujúcich úverov, kým sa úrokové sadzby stále pohybujú relatívne nízko. Klienti často platia bankám zbytočne vysoké úroky, aj napriek tomu, že refinancovaním by mohli získať výhodnejšie podmienky a ušetriť tak peniaze. Mnohé banky navyše ponúkajú klientom bezplatné refinancovanie.

Neváhajte sa preto obrátiť na našich hypotekárnych špecialistov, ktorí Vám poskytnú najvýhodnejšie riešenia Vašich úverov. Či už si plánujete vziať novú hypotéku alebo refinancovať existujúcu, naši špecialisti Vám pomôžu získať nižší úrok a výhodnejšie podmienky.